부동산 가격이 높을 때 자녀에게 주택을 증여하는 방법으로 '부담부증여'를 고려하는 경우가 많습니다.

부담부증여란 부동산을 그냥 통째로 증여하는 것이 아니라, 해당 부동산에 담보된 대출금이나 전세보증금 등의 채무를 자녀가 함께 인수하는 조건으로 증여하는 방식입니다.

이 때 자녀가 인수한 채무는 '증여'가 아니지만, 부모 입장에서는 그 채무에 해당하는 부분의 부동산을 자녀에게 유상으로 이전한 것으로 보아 양도소득세가 발생합니다.

즉, 부담부증여는 증여세를 줄이는 거래가 아니라,

하나의 부동산 이전을 '증여'와 '양도'로 나눈 거래라고 이해하는 것이 맞습니다.

1. 부담부증여는 증여세와 양도소득세를 함께 계산해야 합니다

부담부증여에서는 부동산의 전체 가액을 하나의 증여로 보지 않습니다.

예를 들어 시가 10억 원의 아파트에 자녀가 6억 원의 전세보증금 반환채무를 인수한다면,

• 4억 원 → 자녀가 무상으로 증여받는 부분 = 자녀에게 증여세

• 6억 원 → 자녀가 채무를 인수하는 대가로 이전되는 부분 = 부모에게 양도소득세

라는 구조가 됩니다.

상속세 및 증여세법에서도 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무액을 증여세 과세가액에서 차감하지만,

배우자 또는 직계존비속 간 부담부증여라면 실제 채무 인수가 객관적으로 인정되는 경우에 한해 채무를 차감할 수 있습니다.

2. 증여세만 비교하면 차이가 큽니다

예를 들어 성년인 자녀에게 시가 10억 원의 아파트를 증여한다고 가정해보겠습니다.

이미 이 아파트에 전세보증금이 6억원 있을 때에,

전세보증금도 부모님이 갚아주는 '단순 증여와' 전세보증금을 자녀의 채무로 승계하는 '부담부증여'를 비교하면 증여세의 차이가 큽니다.

수증자(받는 사람)가 인수하는 채무액은 증여재산에서 제외하므로, 증여세의 과세표준이 줄어들어 증여세액도 줄어듭니다.

그런데 여기서 계산을 끝내면 안 됩니다.

자녀가 인수한 6억 원의 채무에 해당하는 부분은 부모에게 양도소득세가 발생하기 때문입니다.

3. 채무를 넘긴 부분은 부모의 '양도'로 봅니다

부담부증여에서 자녀가 인수한 채무 부분은 부모가 해당 부분의 부동산을 자녀에게 유상으로 이전한 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다.

이때 양도차익은 부동산 전체의 취득가액 등을 채무액이 전체 가액에서 차지하는 비율에 따라 안분하고, 부모의 취득가액·필요경비·보유기간·주택 수·1세대 1주택 비과세 여부 등을 종합하여 계산합니다.

따라서 부담부증여로 줄어드는 증여세와 별도로 발생하는 양도소득세를 함께 비교해야 합니다.

💡자녀가 승계한 전세보증금을 부모가 대신 돌려줘도 되나요?

만일 자녀가 인수한 채무를 나중에 부모가 대신 상환하면, 그 상환액 또한 자녀에게 증여된 것으로 보아 증여세가 발생할 수 있습니다.

국세청은 증여세 신고 시 증여재산가액을 차감시킨 채무내역의 상환기간을 기록하여 사후 관리합니다.

따라서 부담부증여 후에 자녀가 실제로 자신의 자금으로 채무를 상환할 수 있는지를 미리 검토해야 합니다.

4. 부담부증여 시 취득세도 따져봐야 합니다

직계존비속 사이의 부담부증여 시, 별도의 법률인 지방세법에서 채무 인수 부분을 무조건 유상취득(매매)으로 인정하지는 않습니다.

자녀가 채무 인수 당시에 실제로 부담할 수 있는 소득이나 재산을 갖추고 있는지 등을 확인하여 유상취득에 해당하는지를 판단하게 됩니다. (증여세와는 별개입니다)

5. 증여받은 후 10년 이내에 팔면 '이월과세'?

현재 소득세법은 거주자가 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등을 양도일부터 소급하여 10년 이내에 양도하는 경우,

일정한 요건에 따라 증여받은 자녀의 취득가액이 아니라 ​증여자의 취득 당시 취득가액을 기준으로 양도소득을 계산하도록 규정하고 있습니다.

부모의 과거 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하기 때문에 자녀가 단기간 내에 매도할 경우 예상보다 큰 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

💡증여 후 10년이 지나야만 집을 팔 수 있나요?

아닙니다. 10년이 지나야 매도할 수 있다는 제한이 있는 것은 아닙니다.

다만 10년 이내에 매도하는 경우 양도소득세 이월과세가 적용될 수 있으므로, 증여 당시부터 자녀의 향후 매도 계획을 함께 고려해야 한다는 의미입니다.

부담부증여는 실행 전에는 증여세, 양도세, 취득세뿐 아니라 실제 채무인수 능력이 있는지와

향후 10년 동안의 보유 및 매도 계획까지 함께 놓고 세액을 비교하는 것이 중요합니다.

*본 내용은 2026년 8월 현재 시행 상속세 및 증여세법 등을 기준으로 작성된 일반 정보로, 실제 적용시에는 전문가 자문을 통한 정밀 검토가 필요합니다.

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작성자: 세무사 오성은