사회초년생이나 소득이 적은 사람이 고가의 아파트를 취득하면

국세청은 PCI(재산·소비·소득 연계 분석 시스템)분석 등을 통해 '이 사람의 소득으로 이 정도 재산과 소비를 감당할 수 있는가?'를 살펴봅니다.

자금 출처를 충분히 소명하지 못하고 그 자금이 부모 등 타인으로부터 증여받은 것으로 추정되면,

소명되지 않은 금액 전체를 증여재산가액으로 보아 증여세와 가산세가 발생할 수 있습니다.

1. 재산취득자금의 증여추정이란?

재산을 취득하는 자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태로 보아

재산을 자력 취득하였다고 인정하기 어려운 경우, 재산의 취득자금 중 입증하지 못한 금액을 증여받은 것으로 추정합니다.

⚠️[ 재산 총 취득자금(재산세 등 부대비용 포함) - 입증된 금액 ]이 재산취득가액의 20% 또는 2억원 중 작은 금액보다 작으면, 증여추정을 제외합니다.

즉, 재산 취득에 드는 총 비용(A)이 20억원이라면, (A x 80%)=16억원이 아니라 (A-2억원)=18억원 이상 취득 자금의 입증이 필요하다는 것입니다.

만일 20% 또는 2억원보다 작은 금액까지 입증하지 못하여 증여추정이 적용되면, 입증하지 못한 금액 전체를 증여재산가액으로 봅니다.

이때 재산 취득자의 배우자 또는 직계존비속으로부터 취득자금을 증여받은 혐의가 있다면, 그 배우자 또는 직계존비속도 조사대상자로 선정될 수 있습니다.

또한, 이는 재산 취득 또는 채무 상환이 있을 때마다 그 해당 여부를 개별적으로 판단합니다.

2. 자금출처조사에도 기준이 있다? 증여추정 배제 기준

국세청은 연령 및 주택 가격에 따라 자금출처 조사 배제 기준을 두고 있습니다.

재산취득일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액이 아래 기준에 미달하는 경우에는 증여추정을 배제합니다.

• 30세 미만: 주택 5천만원, 기타재산 5천만원 (총액한도 1억원)

• 30세 이상: 주택 1억 5천만 원, 기타재산 5천만원 (총액한도 2억원)

• 40세 이상: 주택 3억 원, 기타재산 1억원 (총액한도 4억원)

⚠️ 위 금액은 ‘증여세 비과세 한도’가 아닙니다.

국세청이 자금출처에 대한 증여추정 규정을 적용할지 판단하기 위한 행정 기준입니다.

따라서 이 기준금액 이하라도 부모에게 실제로 증여받은 사실이 확인된다면 증여세가 과세될 수 있습니다.

3. 자금출처 입증 가능한 합법적 소득원

자녀가 스스로 마련했다고 세무서에 제출할 수 있는 합법적 자금 출처 서류입니다.

• 국세청에 신고된 원천징수영수증, 종합소득세 신고 내역
• 본인 명의 기존 부동산 매각 대금 또는 전세보증금 반환금
• 금융기관 공식 대출금 (주택담보대출, 신용대출)
• 정당하게 신고하고 상속·증여받은 재산 가액

💡 부모님께 2억 원을 빌리고 원금만 갚는 무이자 차용증을 써도 되나요?

네, 가능합니다. 세법상 적정 이율(4.6%)로 계산한 연간 이자액(2억 원 × 4.6% = 920만 원)이 세법상 과세 기준인 1,000만 원 미만이므로 이자에 대한 증여세는 발생하지 않습니다.

다만 차용증만 있다고 해서 증여가 아닌 것은 아닙니다.

자녀가 실제로 증여받은 것이 아니라 빌린 것이 맞는지, 상환 능력이 있는지, 실제로 상환했는지 등을 객관적인 증빙으로 확인되어야 합니다.

💡돈을 빌려주시는 부모님께 이자를 드리고 싶어요?

실제 차용관계를 명확히 하려면 이자를 약정해서 지급하는 방법도 좋습니다.

다만 이자 지급시마다 이자소득에 대한 원천징수(국세 25% + 지방세 2.5%)를 하여 신고·납부하고, 연간 이자소득 지급명세서의 제출도 필요합니다.

💡차용증을 작성하고 꼭 공증받아야 하나요?

공증이 필수조건은 아닙니다. 실제 자금 이체내역과 원리금 상환내역을 은행기록으로 남겨두는 것이 더 중요합니다.

하지만 차용증 작성 당일에 우체국 내용증명을 받거나, 작성 당일 원본을 스캔하여 이메일로 보내 두는 등 작성 시점을 객관적으로 증명할 자료를 갖추어 두는 것도 좋습니다.

부모와의 금전거래는 차용증과 상환내역을 객관적으로 남겨두는 것이 중요합니다.

또한 주택 취득 전에 소득원 입증체계를 미리 점검하는 것이 좋습니다.

*본 내용은 2026년 8월 현재 시행 상속세 및 증여세법 등을 기준으로 작성된 일반 정보로, 실제 적용시에는 전문가 자문을 통한 정밀 검토가 필요합니다.

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작성자: 세무사 오성은